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Le gouvernement de l’Ontario vient d’apporter un certain nombre de modifications aux règlements pris en vertu de la Loi de 1998 sur les condominiums (la Loi), lesquelles viennent établir un processus pour l’installation de bornes de recharge de véhicules électriques (BRVE) dans les immeubles en copropriété.
Si vous êtes un propriétaire actuel ou futur de véhicule électrique...
Ces changements sont très positifs; il existe dorénavant un processus clair pour les demandes d’installation de BRVE! Les modifications récentes décrivent un processus et des exigences claires quant aux mesures devant être prises par les propriétaires et les associations condominiales pour répondre à ces demandes, et elles devraient simplifier le processus d’autorisation et d’installation de BRVE.
Si vous n’êtes pas propriétaire de véhicule électrique...
Sachez que votre association condominiale est désormais tenue de répondre et d’accepter (dans la plupart des circonstances) les demandes d’installation de BRVE présentées par les propriétaires.
Les répercussions financières pour les propriétaires varieront selon le responsable de l’installation :
Le processus d’installation de BRVE varie selon que l’association condominiale ou un propriétaire effectue l’installation.
Dans les cas où l’association assure l’installation, il y a deux étapes obligatoires à suivre avant de commencer les travaux :
Lorsque les coûts de l’installation sont assumés par un propriétaire, il faut suivre quatre étapes obligatoires avant de commencer les travaux :
Tout désaccord entre l’association condominiale et le(s) propriétaire(s) concernant une demande ou une entente d’installation de BRVE doit être soumis à la médiation et à l’arbitrage privés.
Les gestionnaires de condominiums sont responsables de la gestion d’immeubles en copropriété. À titre de fournisseur de services de gestion de condominiums comme définis dans la Loi de 2015 sur les services de gestion de condominiums, le gestionnaire de condominiums doit agir au nom de l’association condominiale et du conseil pour faciliter le processus décisionnel du conseil et gérer la mise en œuvre de la décision prise. Le gestionnaire de condominiums est également identifié à l’alinéa 24.5 (3) du Règlement de l’Ontario 48/01 comme l’une des personnes auxquelles les demandes d’installation de BRVE peuvent être envoyées.
On s’attend à ce que les gestionnaires de condominiums titulaires de licence communiquent ces nouvelles exigences aux conseils d’administration dont ils ont la charge, et qu’ils s’assurent d’agir en conformité avec la Loi de 1998 sur les condominiums. Cette attente, non spécifique à l’installation de BRVE, s’applique de façon plus générale à la responsabilité qu’ont les gestionnaires de condominiums de fournir des services consciencieux et compétents à leurs clients. En définitive, c’est au conseil qu’il incombe de veiller à ce que les exigences soient satisfaites.
Si le propriétaire de condominium présente une demande d’installation de BRVE dans un immeuble en copropriété conformément aux nouveaux règlements, le propriétaire et l’association condominiale doivent alors assumer les coûts respectifs engagés à chacune des étapes suivies dans le cadre du processus de demande, à moins que le propriétaire et l’association n’en décident autrement. Par exemple, l’association condominiale pourrait engager des frais juridiques lors de l’examen et de la réponse aux demandes. Si sa demande n’est ni rejetée ni abandonnée, le propriétaire devient responsable des coûts d’installation des BRVE, à moins que le propriétaire et l’association n’en décident autrement.
Si la demande d’un propriétaire relative à l’installation de BRVE dans l’immeuble en copropriété n’est ni rejetée ni abandonnée, l’association condominiale est tenue de conclure un accord avec le propriétaire. Les modalités de cet accord doivent être raisonnables et décrire des conditions précises. Il est prévu que les associations condominiales, dans la plupart des cas, estiment qu’il est logique que le propriétaire assume ces coûts (ou leur plus grande partie), étant donné que c’est lui qui demande l’installation des BRVE.
Lorsqu’une association condominiale installe une BRVE de sa propre initiative et conformément aux nouveaux règlements, elle doit décider comment payer le coût de l’installation. Tous les coûts engagés par une association condominiale relativement à l’installation de BRVE sont considérés comme des dépenses communes (dans un tel cas, les coûts d’installation excluraient les coûts liés à l’utilisation et au fonctionnement des bornes de recharge).
En vertu des nouveaux règlements, la plupart des différends portant sur le processus, pour les propriétaires ou le conseil d’administration, d’installation de BRVE seront résolus par médiation et arbitrage privés.
Le Ministère a élaboré certaines propositions de modifications réglementaires qui visent à faciliter la tâche des propriétaires de véhicules électriques et des conseils d’administration qui souhaitent installer des BRVE.
Les modifications proposées établissent un équilibre entre les intérêts des associations condominiales, des propriétaires de condominiums et des résidents d’immeubles en copropriété qui possèdent ou utilisent des véhicules électriques, et ceux des autres personnes.
La Loi sur la location à usage d’habitation permet actuellement aux propriétaires et aux locataires de prendre certaines mesures pour la mise à disposition de BRVE.
Le gouvernement est conscient de l’impact que pourrait avoir le fait d’obliger les propriétaires à installer des BRVE dans leurs immeubles, avec la conséquence très probable d’une augmentation du coût du loyer et d’une réduction de l’abordabilité pour les locataires.
Les nouvelles lois s’appliquant aux propriétaires et aux conseils d’administration relativement à l’installation de BRVE dans les immeubles en copropriété viendraient compléter tout changement futur éventuel au Code du bâtiment exigeant des nouveaux immeubles en copropriété et des autres immeubles résidentiels à unités multiples qu’ils soient dotés de BRVE.
L’accord entre l’association condominiale et le propriétaire de condominium doit préciser qui est propriétaire des BRVE (en tout ou en partie), et inclure des modalités se rapportant à la cessation d’utilisation des BRVE ou à la résiliation de l’accord. Un tel accord serait contraignant pour le propriétaire de condominium, y compris tout acheteur futur de la partie privative.
L’OORGC s’engage à fournir des informations et des ressources utiles pour aider les gestionnaires de condominiums à mieux comprendre leurs obligations juridiques et professionnelles, et à s’en acquitter.
Les gestionnaires de condominiums peuvent consulter la section Ressources du site Web de l’OORGC pour obtenir des mises à jour régulières et des renseignements supplémentaires sur les BRVE. Pour en savoir plus, veuillez nous contacter à l’adresse info@cmrao.ca.
1Voici les deux conditions à remplir : 1. Le coût approximatif pour l’association condominiale ne doit pas dépasser 10 % des dépenses communes annuelles prévues au budget pour l’exercice en cours; 2. Le conseil estime que les propriétaires ne devraient pas considérer l’installation des BRVE comme un risque important de réduction ou d’élimination de l’utilisation ou de la jouissance de leurs parties privatives ou communes.
2Seules trois raisons valables peuvent être invoquées pour un refus, comme décrit dans le Règl. de l’Ontario 48/01 : 1. L’installation enfreindrait les lois applicables (y compris le Code de l’électricité de l’Ontario). 2. L’installation aurait une incidence négative sur l’intégrité structurelle de la propriété de l’association condominiale. 3. L’installation pose un risque grave pour la santé et la sécurité des personnes ou de la propriété de l’association condominiale.